1595 ＮＺＡＭ　上場投信　東証ＲＥＩＴ指数

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資料・定量分析済／投資仮説は要確認。保存日足の最終日 2026-06-04、終値 1,795.00円。現在値ではありません。

01 今回の開示を要約

REIT指数連動ETF。純資産の減少と基準価額・分配を分けて確認

確認したこと：対象期間、金額単位、比較期間と会計範囲を明示し、原本の数値を比較。

仮説 H1：純資産は前期比28,590百万円減少し、設定・交換は差引14,784千口の減少。純資産の縮小を価格下落と同一視しない。100口当たり基準価額と分配、資金流出入を別々に追う。

反証：REIT指数全体の金利感応度、指数連動の乖離、分配の変動に注意。過去分配金は将来分配の保証ではなく、現在利回りは未計算。

保存原本の数値・期間照合と根拠整理、計算および条件判定。個別の正常利益・市場織込の結論は保留。

02 変化と歪み候補

実績F1、会社の説明F2・計画C1、計算D1、仮説H1を区別します。正常利益・未織込・割安の最終判定は保留です。

企業の営業利益成長ではなく、指数連動・純資産・口数・NAV・分配を確認するETFです。

03 期間をそろえた業績・運用比較

指標	確認値	比較値	原本
純資産（2026-04-15）	169,896.0 百万円	198,486.0 百万円	根拠資料｜物理P.1
100口当たり基準価額（2026-04-15）	196,483.0 円/100口	196,030.0 円/100口	根拠資料｜物理P.1
期末発行済口数（2026-04-15）	86,469.0 千口	101,253.0 千口	根拠資料｜物理P.1
2026-07-16～10-15 確定分配金	2,280.0 円/100口	未確認	根拠資料｜物理P.1

基準価額は100口当たり、分配金も100口単位の開示を保持。2026年4月期の分配25.7円/売買単位と、7～10月期の分配を単純な同期成長率にしません。

04 自社の過去比較

同期間の過年度原本を連続比較するデータが不足しています。

05 利益の中身・特殊要因

当該内容を、この対象期間の根拠付き説明として確定できる資料が不足しています。

REIT指数全体の金利感応度、指数連動の乖離、分配の変動に注意。過去分配金は将来分配の保証ではなく、現在利回りは未計算。

一過性の金額を安全に分離できないため、架空の正常EPS・目標株価や売買推奨は作成していません。

06 受注・先行指標

当該内容を、この対象期間の根拠付き説明として確定できる資料が不足しています。

受注、受注残、価格改定、売上計上、利益化を区別。言及があるだけでは継続成長と判定しません。

07 利益率と費用構造

計算 D1	値	式・制約

粗利や販管費の同期間数値をそろえられない部分は未確認です。為替・構成・固定費の寄与額を推測で埋めていません。

08 セグメント・事業構成

当該内容を、この対象期間の根拠付き説明として確定できる資料が不足しています。

セグメント変更やM&A前後の範囲差に注意。単一セグメントとサービス別・商品別の構成を区別します。

09 財務・キャッシュフロー

指標	確認値	単位	根拠位置

現金・有利子負債・運転資金と営業CFを分けて確認。CFが未収録の四半期に通期CFを代入しません。

10 会社予想・進捗・中期計画

（短信時点）。実績表とは別です。

指標	会社予想（百万円）	対象期末	出典

進捗等 D1	値	式・制約

当該内容を、この対象期間の根拠付き説明として確定できる資料が不足しています。

中期計画は開示時点の目標です。計画の存在を実現済み利益とみなさず、数値未確定の計画は引用箇所で確認します。

11 配当・株主還元・資本政策

配当・分配の安全な比較値は専用資料・根拠欄を参照。

当該内容を、この対象期間の根拠付き説明として確定できる資料が不足しています。

株式分割・併合の前後、普通配当・記念配当、決議と取得実績・消却を区別します。古い株価を使った現在配当利回りは表示していません。

12 同業比較

同条件の比較データ不足。有効0社（自社除外）。対象 2025-10-16～2026-04-15、ETF、投資信託。

同一業種分類・開始日と終了日・連結/単体・会計基準がそろう主対象の原本実績。自社除外。追加同業HTMLだけでは会計範囲を確認できないためこの厳密比較には加えない。

比較銘柄	営業利益率	出典

13 48項目チェック

○は根拠付きで条件を満たす、×は確認値が改善条件を満たさない、△は候補で未確定。N/Aは「対象外」と「資料不足」を分けています。

項目	判定	対象外／不足	根拠・理由
1 一過性費用で見た目が悪化	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
2 一過性利益で見た目が良化	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
3 前年比較が特殊要因で歪んでいる	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
4 期ずれ・前倒しで四半期が歪んでいる	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
5 減損・償却負担が次期に減る	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
6 構造改革費用が縮小・消滅する	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
7 為替を除いた実力利益が改善	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
8 補助金・特益を除いても実力増益	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
9 進捗率が会社計画・季節性比で高い	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
10 上期だけ上方修正、通期据え置き	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
11 残り期間の会社前提が不自然に弱い	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
12 会社が保守的前提を明記	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
13 会社に保守ガイダンス・上方修正の癖	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
14 受注高が売上より先に急増	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
15 受注残が大幅増	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
16 受注残の期内売上化が見える	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
17 生産能力増強・新工場稼働が近い	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
18 稼働率改善で固定費吸収	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
19 月次・KPIが決算後も加速	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
20 価格改定が浸透している	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
21 ベース価格引上げで恒久マージン改善	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
22 高粗利・高付加価値製品の比率上昇	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
23 事業セグメントミックスが改善	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
24 粗利率が改善	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
25 営業利益率が改善	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
26 外注費・販促費・採用費など売上比率低下	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
27 赤字・低収益事業を撤退/売却	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
28 不採算拠点閉鎖・人員削減	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
29 売上重視から利益重視・選別受注へ	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
30 M&A後のPMI・シナジーが数字に出始める	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
31 低収益事業から高収益事業へ構成転換	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
32 新規事業が利益の柱になり始める	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
33 現金・正味流動資産が時価総額に対し大きい	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
34 保有有価証券・不動産・子会社持分に隠れ価値	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
35 負債・優先株の解消で財務負担が低下	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
36 PERでは高く見えるがFCF/EVでは安い	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
37 PBR1倍割れ＋ROE/資本効率改善策	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
38 DOE・累進配当・配当下限で待てる	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
39 配当性向引上げ余地・利益成長で増配余地	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
40 自社株買い＋消却で1株価値上昇	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
41 政策保有株・余剰資産売却が還元原資になる	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
42 経営者交代後にIR・中計・還元姿勢が変化	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
43 アクティビスト・株主提案・TOB/MBO圧力	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
44 TOPIX・浮動株・指数基準が企業行動を促す	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
45 低注目・低視聴率で見落とされている	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
46 悪い見出しに対し中身が良い	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
47 同業比較で評価差が大きい	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。
48 一過性特需ではなく継続性をIR/開示で確認	N/A	対象外	対象外：企業の事業利益シグナル。ETFの指数連動、NAV、口数、分配、費用を別途確認。

14 13の分析観点

観点	問い	判定	分析と反証
正常利益レンズ	本当に実力が落ちたのか？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：費用が継続
保守ガイダンスレンズ	残り期間の前提は不自然に弱くないか？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：前倒し/季節性
受注先読みレンズ	利益になる前の注文は積み上がっているか？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：低採算受注
利益率レンズ	売上ではなく儲け方が変わったか？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：市況一過性
価格・ミックスレンズ	その改善は来期にも残るか？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：原価再上昇
構造改革レンズ	悪い部分を切った後の会社はいくら稼ぐ？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：新事業不振
事業転換レンズ	市場は昔の会社として評価していないか？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：転換が一過性
資産価値レンズ	事業が普通でも下値を支える資産は？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：資産が毀損
還元レンズ	待っている間に何が返ってくる？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：還元余力低下
経営変化レンズ	会社は株価/資本効率を意識し始めたか？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：口だけ
IR確認レンズ	何が事実で、何が会社の認識か？	N/A	IRへの連絡は行っていない。下の質問は未解決点を整理したもの。反証：非公開情報依存
相対価値レンズ	安い理由は正当か？	N/A	同条件の比較データ不足（0社）。保存HTMLの通期参考比較と分けて表示。反証：構造的ディスカウント
カタリストレンズ	いつ市場が気づく？	N/A	必要な計算・期間比較・原本確認が不足。反証：材料出尽くし

15 9つの核心質問

問い	分析・確認点	意味
何で儲かった？	当該金融商品は、金利変動リスク、信用リスク、流動性リスク、価格変動リスク等に晒されています。	利益の『質』と『続く可能性』が分かります。利益が伸びた理由が強いほど、次の四半期にも再現しやすいです。
それは本物の利益？	一過性損益を除いた正常利益は未確定。	利益が来期以降も残るかを判断できます。本物の利益ほど株価の評価倍率が上がりやすいです。
何が変わっている？	同期間の先行指標の比較は未確定。	会社の『変曲点』を見つけます。株価は決算数字より先に、変化を織り込み始めることがあります。
会社は未来を何と言っている？	予想は短信時点と後発修正を区別。	経営陣が何を前提に行動しているか分かります。未来の業績を考える材料になります。
いつ利益になる？	受注・設備・施策の時期と売上計上時期、採算を確認する。資料だけで利益化時期は確定しない。	良い材料が『いつ決算に出るか』を判断できます。株価は利益計上より前に動くこともあります。
いくら利益になる？	数量・単価・原価・為替を分離できないため正常EPSや目標株価は推計しない。	将来EPSを計算できるので、『今の株価が本当に安いか』を判断できます。
会社予想に入ってる？	短信時点の会社予想と、中計・後発の修正開示を別欄に保持。	好材料が会社予想に未反映なら、上方修正の余地があります。ここは歪みの重要ポイントです。
株価に入ってる？	日足は保存最終日の価格。現在のコンセンサスや同時点倍率がないため織込・割安は未判定。	最終的に『市場とのズレ』があるかを確認します。良い会社でも株価に全部入っていれば歪みは小さいです。
何が起きたら自分の予想は外れる？	REIT指数全体の金利感応度、指数連動の乖離、分配の変動に注意。過去分配金は将来分配の保証ではなく、現在利回りは未計算。	予想が外れた時に早く気付けます。『株価が下がったから売る』ではなく、事業仮説が崩れたかで判断します。

16 投資仮説と反証

検証する仮説 H1

純資産は前期比28,590百万円減少し、設定・交換は差引14,784千口の減少。純資産の縮小を価格下落と同一視しない。100口当たり基準価額と分配、資金流出入を別々に追う。

仮説が崩れる条件

REIT指数全体の金利感応度、指数連動の乖離、分配の変動に注意。過去分配金は将来分配の保証ではなく、現在利回りは未計算。

当該金融商品は、金利変動リスク、信用
リスク、流動性リスク、価格変動リスク
等に晒されています。

会社の開示本文／ F2 開示本文｜物理P.6

17 次の開示で確認すること

最新の基準価額と市場価格の乖離
同一計算期間の分配金と口数の整合
指数に対するトラッキング差
信託報酬と売買コスト
金利とREIT指数の変動

IRに確認する質問（連絡は未実施）

開示された増減要因のうち、一過性と継続性の金額内訳は何か。
受注・施策の売上化時期と利益率の前提は何か。
会社予想に織り込んだ費用、為替、数量の前提は何か。

18 保存株価と市場評価

保存期間 2023-02-09～2026-06-04、809行。最終未調整終値 1,795.00円。グラフは調整終値。現在値ではありません。

最新決算後の反応を判定できる日足がない場合は保留。同時点の市場予想がないため未織込・割安とは判定しません。

19 不足・未確認事項

項目	状態	補足
XBRL	今回の探索先に該当資料なし	未取得。0件と0値は区別。ETF/REITは適用可能な資料種類を別途確認
中期経営計画	今回の探索先に該当資料なし	未取得。0件と0値は区別。ETF/REITは適用可能な資料種類を別途確認
還元関連PDF	今回の探索先に該当資料なし	未取得。0件と0値は区別。ETF/REITは適用可能な資料種類を別途確認
日足の鮮度	収録 2023-02-09 ～ 2026-06-04 / 809行	更新未実施。最新株価として使用しない
期間の網羅	前年同期・3〜5年連続原本の網羅性は未検証	資料期一覧を取り込み時に確定し、揃わない期だけ追加取得
株価の鮮度	保存最終日 2026-06-04	現在値として使わない。収集スクリプト未実行。
現在の市場予想・割安性	未確認	外部取得なし。正常利益と同時点の市場予想・倍率を比較していない。
正常利益の定量分解	未確定	一過性要因、為替、数量・単価・原価を完全に分離した利益は算定しない。
ETF専用比較	不足	最新NAV乖離・トラッキング差・費用率・同時点ETF比較を今回の資料だけでは確定できない。

20 根拠資料・訂正・計算式

ID／区分	開示日候補	資料名・位置	根拠内容
1595_B282_E00 / F1	2026-05-22	1595_ＮＺＡＭＪリート_2026年４月期決算短信（2025年10月16日～2026年４月15日）根拠資料｜物理P.1 PDF物理ページ	配当込み東証REIT指数への連動を対象とするETF。純資産169,896百万円、100口当たり基準価額196,483円。
1595_B282_E01 / F1	2026-10-15	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配のお知らせ根拠資料｜物理P.1 PDF物理ページ	2026年10月15日確定、100口につき2,280円。計算期間は2026年7月16日～10月15日。分配金支払開始予定2026年11月20日。
1595_B282_E02 / F2	2026-05-22	1595_ＮＺＡＭＪリート_2026年４月期決算短信（2025年10月16日～2026年４月15日）根拠資料｜物理P.6 PDF物理ページ	当該金融商品は、金利変動リスク、信用リスク、流動性リスク、価格変動リスク等に晒されています。

保存資料一覧 15件

日付候補	種類	資料
2026-10-16	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_投資信託約款変更のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-10-15	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-10-13	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配金見込額のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-07-15	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-07-13	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配金見込額のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-05-22	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_2026年４月期決算短信（2025年10月16日～2026年４月15日）｜元資料の項目位置
2026-04-15	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-04-13	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配金見込額のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-01-15	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配のお知らせ｜元資料の項目位置
2026-01-13	TDNET_PDF	1595_ＮＺＡＭＪリート_ETFの収益分配金見込額のお知らせ｜元資料の項目位置
2025-11-21	過去開示PDF	1595 NZAM上場投信東証REIT指数 ¦ 2025年10月期決算短信(2025年4月16日～2025年10月15日)（2025｜元資料の項目位置
	銘柄スカウター分析HTML	1595｜元資料の項目位置
	銘柄スカウター配当HTML	dps_1595｜元資料の項目位置
	日足JSONL	1595_T_daily_3y｜元資料の項目位置
	補助データ	1595｜元資料の項目位置

計算式と入力値

計算	結果	式	入力・制約
fund_net_assets_delta	-28,590.0000百万円	当期純資産 - 前期純資産	[{"label": "純資産（2026-04-15）", "value": 169896, "prior": 198486, "unit": "百万円", "asset": "ac750a1ae3d7ef3d0d15e9ddd8d732116d6962c0bd53a71033942386d8fa6065", "page": 1}] 設定・交換の影響を含み、運用リターンとは異なる。
fund_net_units_change	-14,784.0000千口	設定6,151千口 - 交換20,935千口	[{"asset": "ac750a1ae3d7ef3d0d15e9ddd8d732116d6962c0bd53a71033942386d8fa6065", "page": 1}] 資金流出入の価格影響は分離していない。