2026年7月期｜2026-02-01～2026-07-31｜投資法人
保存資料の分析基準日 2026-10-18 ／ 開示日候補 2026-09-17
REIT 営業利益6,759百万円、比較期比-30.5%。営業利益率-8.78pt
確認したこと：対象期間、金額単位、比較期間と会計範囲を明示し、原本の数値を比較。
仮説 H1：分配原資は賃貸収益・NOI・金融費用と資産売却の影響を分けて確認する。6か月決算の前期比を一般企業の通期成長と混在させない。
反証：金利上昇・借換えコスト、物件取得と稼働率、売却益・利益超過分配の持続性が反証となる。営業利益率だけで投資口の割安性を判断しない。 特殊要因の記述があるため、その金額と継続性を追加確認する。
保存原本の数値・期間照合と根拠整理、計算および条件判定。個別の正常利益・市場織込の結論は保留。
実績F1、会社の説明F2・計画C1、計算D1、仮説H1を区別します。正常利益・未織込・割安の最終判定は保留です。
REITの6か月決算。一般企業の通期進捗や受注増と混ぜず、分配原資、NOI、稼働率、LTV、資金調達の確認を優先します。
金額：百万円。前期比（6か月決算）。表紙の百万円表示。千円表記のみ0.001倍で換算
| 指標 | 当期実績 | 比較実績 | 計算による増減率／差 | 根拠 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高／収益 | 16,679 | 19,737 | -15.5% / -3,058.0百万円 | 実績表｜物理P.1 |
| 営業利益 | 6,759 | 9,731 | -30.5% / -2,972.0百万円 | 実績表｜物理P.1 |
| 経常利益／税引前利益 | 5,844 | 8,994 | -35.0% / -3,150.0百万円 | 実績表｜物理P.1 |
| 親会社帰属利益／純利益 | 5,843 | 8,993 | -35.0% / -3,150.0百万円 | 実績表｜物理P.1 |
切捨て・四捨五入の表紙値から計算した率は、会社表示率と差が出る場合があります。赤字・ゼロの比較基準には成長率を出さず差額を表示。
同期間の過年度原本を連続比較するデータが不足しています。
※１ 14,763,721 ※１ 16,000,278
その他賃貸事業収入 ※１ 1,016,507 ※１ 679,413
不動産等売却益 ※２ 3,957,577 －
営業収益合計 19,737,806 16,679,691
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 8,117,829 ※１ 8,142,513
資産運用報酬
金利上昇・借換えコスト、物件取得と稼働率、売却益・利益超過分配の持続性が反証となる。営業利益率だけで投資口の割安性を判断しない。 特殊要因の記述があるため、その金額と継続性を追加確認する。
一過性の金額を安全に分離できないため、架空の正常EPS・目標株価や売買推奨は作成していません。
その結果、当期末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率は98.4％と、良好な水準を維持しています。
受注、受注残、価格改定、売上計上、利益化を区別。言及があるだけでは継続成長と判定しません。
| 計算 D1 | 値 | 式・制約 |
|---|---|---|
| current_margin | 40.524% | 当期営業利益 / 当期売上高 × 100 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| prior_margin | 49.303% | 比較営業利益 / 比較売上高 × 100 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| margin_delta | -8.779pt | 当期営業利益率 - 比較営業利益率 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
粗利や販管費の同期間数値をそろえられない部分は未確認です。為替・構成・固定費の寄与額を推測で埋めていません。
）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除
きます。
00,000 12,900,000
長期借入金の返済による支出 △12,600,000 △5,900,000
利益分配金の支払額 △11,686,259 △10,544,476
利益超過分配金の支払額 △805 －
財務活動によるキャッシュ・フロー △23,687,065 1,455,523
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 12,806,690
6,759,362
営業外収益
受取利息 35,336 34,547
未払分配金戻入 626 553
その他 0 189
営業外収益合計 35,963 35,290
営業外費用
支払利息
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金は
利益超過分配金
含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2027年１月期 18,665 11.9 8,111 20.0 7,006 19.9 7,005 19.9 2,62
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金は
利益超過分配金
含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2027年１月期 18,665 11.9 8,111 20.0 7,006 19.9 7,005 19.9 2,620
セグメント変更やM&A前後の範囲差に注意。単一セグメントとサービス別・商品別の構成を区別します。
| 指標 | 確認値 | 単位 | 根拠位置 |
|---|
現金・有利子負債・運転資金と営業CFを分けて確認。CFが未収録の四半期に通期CFを代入しません。
当年度通期予想（短信時点）。実績表とは別です。
| 指標 | 会社予想（百万円） | 対象期末 | 出典 |
|---|
| 進捗等 D1 | 値 | 式・制約 |
|---|
当該内容を、この対象期間の根拠付き説明として確定できる資料が不足しています。
中期計画は開示時点の目標です。計画の存在を実現済み利益とみなさず、数値未確定の計画は引用箇所で確認します。
配当・分配の安全な比較値は専用資料・根拠欄を参照。
当該内容を、この対象期間の根拠付き説明として確定できる資料が不足しています。
株式分割・併合の前後、普通配当・記念配当、決議と取得実績・消却を区別します。古い株価を使った現在配当利回りは表示していません。
同条件の比較データ不足。有効0社（自社除外）。対象 2026-02-01～2026-07-31、投資法人、日本基準。
同一業種分類・開始日と終了日・連結/単体・会計基準がそろう主対象の原本実績。自社除外。追加同業HTMLだけでは会計範囲を確認できないためこの厳密比較には加えない。
| 比較銘柄 | 営業利益率 | 出典 |
|---|
○は根拠付きで条件を満たす、×は確認値が改善条件を満たさない、△は候補で未確定。N/Aは「対象外」と「資料不足」を分けています。
| 項目 | 判定 | 対象外／不足 | 根拠・理由 |
|---|---|---|---|
| 1 一過性費用で見た目が悪化 | △ | 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 3471_B282_E03 | |
| 2 一過性利益で見た目が良化 | △ | 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 3471_B282_E03 | |
| 3 前年比較が特殊要因で歪んでいる | △ | 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 3471_B282_E03 | |
| 4 期ずれ・前倒しで四半期が歪んでいる | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 5 減損・償却負担が次期に減る | △ | 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 3471_B282_E03 | |
| 6 構造改革費用が縮小・消滅する | △ | 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 3471_B282_E03 | |
| 7 為替を除いた実力利益が改善 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 8 補助金・特益を除いても実力増益 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 9 進捗率が会社計画・季節性比で高い | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 10 上期だけ上方修正、通期据え置き | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 11 残り期間の会社前提が不自然に弱い | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 12 会社が保守的前提を明記 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 13 会社に保守ガイダンス・上方修正の癖 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 14 受注高が売上より先に急増 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 15 受注残が大幅増 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 16 受注残の期内売上化が見える | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 17 生産能力増強・新工場稼働が近い | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 18 稼働率改善で固定費吸収 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 19 月次・KPIが決算後も加速 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 20 価格改定が浸透している | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 21 ベース価格引上げで恒久マージン改善 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 22 高粗利・高付加価値製品の比率上昇 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 23 事業セグメントミックスが改善 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 24 粗利率が改善 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 25 営業利益率が改善 | × | 当期と比較期の差-8.779pt。数値の改善条件には該当しない。 3471_B282_E00 | |
| 26 外注費・販促費・採用費など売上比率低下 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 27 赤字・低収益事業を撤退/売却 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 28 不採算拠点閉鎖・人員削減 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 29 売上重視から利益重視・選別受注へ | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 30 M&A後のPMI・シナジーが数字に出始める | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 31 低収益事業から高収益事業へ構成転換 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 32 新規事業が利益の柱になり始める | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 33 現金・正味流動資産が時価総額に対し大きい | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 34 保有有価証券・不動産・子会社持分に隠れ価値 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 35 負債・優先株の解消で財務負担が低下 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 36 PERでは高く見えるがFCF/EVでは安い | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 37 PBR1倍割れ＋ROE/資本効率改善策 | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 38 DOE・累進配当・配当下限で待てる | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 39 配当性向引上げ余地・利益成長で増配余地 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 40 自社株買い＋消却で1株価値上昇 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 41 政策保有株・余剰資産売却が還元原資になる | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 42 経営者交代後にIR・中計・還元姿勢が変化 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 43 アクティビスト・株主提案・TOB/MBO圧力 | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 44 TOPIX・浮動株・指数基準が企業行動を促す | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 45 低注目・低視聴率で見落とされている | N/A | 対象外 | 対象外：企業の商品・受注・資本政策をそのままREITに適用しない。稼働率・NOI・LTV・分配等の専用欄で確認。 |
| 46 悪い見出しに対し中身が良い | N/A | 資料不足 | 資料不足：この条件の金額・期間・継続性をそろえた根拠を確定していない。キーワード不在を該当なしとしない。 |
| 47 同業比較で評価差が大きい | N/A | 資料不足 | 同条件の営業利益率比較は0社。市場倍率の同時点比較がなく評価差は判定しない。 |
| 48 一過性特需ではなく継続性をIR/開示で確認 | N/A | 資料不足 | 継続性のIR確認は未実施。公開資料だけで将来の再現性を確定しない。 |
| 観点 | 問い | 判定 | 分析と反証 |
|---|---|---|---|
| 正常利益レンズ | 本当に実力が落ちたのか？ | △ | 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 / 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 反証：費用が継続 |
| 保守ガイダンスレンズ | 残り期間の前提は不自然に弱くないか？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：前倒し/季節性 |
| 受注先読みレンズ | 利益になる前の注文は積み上がっているか？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：低採算受注 |
| 利益率レンズ | 売上ではなく儲け方が変わったか？ | △ | 当期と比較期の差-8.779pt。数値の改善条件には該当しない。 反証：市況一過性 |
| 価格・ミックスレンズ | その改善は来期にも残るか？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：原価再上昇 |
| 構造改革レンズ | 悪い部分を切った後の会社はいくら稼ぐ？ | △ | 特殊要因に関連する原文あり。ただし当該条件の金額寄与・反復性の分離は未了。 反証：新事業不振 |
| 事業転換レンズ | 市場は昔の会社として評価していないか？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：転換が一過性 |
| 資産価値レンズ | 事業が普通でも下値を支える資産は？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：資産が毀損 |
| 還元レンズ | 待っている間に何が返ってくる？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：還元余力低下 |
| 経営変化レンズ | 会社は株価/資本効率を意識し始めたか？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：口だけ |
| IR確認レンズ | 何が事実で、何が会社の認識か？ | N/A | IRへの連絡は行っていない。下の質問は未解決点を整理したもの。 反証：非公開情報依存 |
| 相対価値レンズ | 安い理由は正当か？ | N/A | 同条件の比較データ不足（0社）。保存HTMLの通期参考比較と分けて表示。 反証：構造的ディスカウント |
| カタリストレンズ | いつ市場が気づく？ | N/A | 必要な計算・期間比較・原本確認が不足。 反証：材料出尽くし |
| 問い | 分析・確認点 | 意味 |
|---|---|---|
| 何で儲かった？ | 物流賃貸市場については、堅調な物流施設需要が継続する中、首都圏を始めとした一部地域では、昨今のインフレに よる資材価格の高騰や労務費の上昇、金利上昇等を背景とした開発コストの増加により、新規供給は顕著な減少傾向に あり、需給バランスの改善や空室率の低下がみられます。 | 利益の『質』と『続く可能性』が分かります。利益が伸びた理由が強いほど、次の四半期にも再現しやすいです。 |
| それは本物の利益？ | ※１ 14,763,721 ※１ 16,000,278 その他賃貸事業収入 ※１ 1,016,507 ※１ 679,413 不動産等売却益 ※２ 3,957,577 － 営業収益合計 19,737,806 16,679,691 営業費用 賃貸事業費用 ※１ 8,117,829 ※１ 8,142,513 資産運用報酬 | 利益が来期以降も残るかを判断できます。本物の利益ほど株価の評価倍率が上がりやすいです。 |
| 何が変わっている？ | その結果、当期末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率は98.4％と、良好な水準を維持しています。 | 会社の『変曲点』を見つけます。株価は決算数字より先に、変化を織り込み始めることがあります。 |
| 会社は未来を何と言っている？ | （次期の見通し） ①今後の運用方針及び対処すべき課題 本投資法人は、三井不動産及び伊藤忠商事とその連結子会社である伊藤忠都市開発と物流施設事業における戦略的 な協働関係を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を図ることを基本方針とし、次期以降も 更なる収益基盤の安定化を目的とした資産規模の拡大に加え、外部環境及び内部環境の変化にも対応することによ り、投資主価値の最大化を目指すとともに、安定的かつ効率的な財務運営を行います。 | 経営陣が何を前提に行動しているか分かります。未来の業績を考える材料になります。 |
| いつ利益になる？ | 受注・設備・施策の時期と売上計上時期、採算を確認する。資料だけで利益化時期は確定しない。 | 良い材料が『いつ決算に出るか』を判断できます。株価は利益計上より前に動くこともあります。 |
| いくら利益になる？ | 数量・単価・原価・為替を分離できないため正常EPSや目標株価は推計しない。 | 将来EPSを計算できるので、『今の株価が本当に安いか』を判断できます。 |
| 会社予想に入ってる？ | 短信時点の会社予想と、中計・後発の修正開示を別欄に保持。 | 好材料が会社予想に未反映なら、上方修正の余地があります。ここは歪みの重要ポイントです。 |
| 株価に入ってる？ | 日足は保存最終日の価格。現在のコンセンサスや同時点倍率がないため織込・割安は未判定。 | 最終的に『市場とのズレ』があるかを確認します。良い会社でも株価に全部入っていれば歪みは小さいです。 |
| 何が起きたら自分の予想は外れる？ | 金利上昇・借換えコスト、物件取得と稼働率、売却益・利益超過分配の持続性が反証となる。営業利益率だけで投資口の割安性を判断しない。 特殊要因の記述があるため、その金額と継続性を追加確認する。 | 予想が外れた時に早く気付けます。『株価が下がったから売る』ではなく、事業仮説が崩れたかで判断します。 |
分配原資は賃貸収益・NOI・金融費用と資産売却の影響を分けて確認する。6か月決算の前期比を一般企業の通期成長と混在させない。
金利上昇・借換えコスト、物件取得と稼働率、売却益・利益超過分配の持続性が反証となる。営業利益率だけで投資口の割安性を判断しない。 特殊要因の記述があるため、その金額と継続性を追加確認する。
物流賃貸市場については、堅調な物流施設需要が継続する中、首都圏を始めとした一部地域では、昨今のインフレに
よる資材価格の高騰や労務費の上昇、金利上昇等を背景とした開発コストの増加により、新規供給は顕著な減少傾向に
あり、需給バランスの改善や空室率の低下がみられます。
なお、当期末時点で本投資法人が保有する資産は49物件、取得価格合計5,725億円となっています。
保存期間 2023-02-09～2026-06-04、810行。最終未調整終値 104,300.00円。グラフは調整終値。現在値ではありません。
最新決算後の反応を判定できる日足がない場合は保留。同時点の市場予想がないため未織込・割安とは判定しません。
| 項目 | 状態 | 補足 |
|---|---|---|
| 中期経営計画 | 今回の探索先に該当資料なし | 未取得。0件と0値は区別。ETF/REITは適用可能な資料種類を別途確認 |
| 還元関連PDF | 今回の探索先に該当資料なし | 未取得。0件と0値は区別。ETF/REITは適用可能な資料種類を別途確認 |
| 日足の鮮度 | 収録 2023-02-09 ～ 2026-06-04 / 810行 | 更新未実施。最新株価として使用しない |
| 期間の網羅 | 前年同期・3〜5年連続原本の網羅性は未検証 | 資料期一覧を取り込み時に確定し、揃わない期だけ追加取得 |
| 株価の鮮度 | 保存最終日 2026-06-04 | 現在値として使わない。収集スクリプト未実行。 |
| 自社過去3〜5年の同期間原本 | 不足 | 今回確認できた同条件の過年度原本は0期。保存HTMLの通期履歴とは区別。 |
| 現在の市場予想・割安性 | 未確認 | 外部取得なし。正常利益と同時点の市場予想・倍率を比較していない。 |
| 正常利益の定量分解 | 未確定 | 一過性要因、為替、数量・単価・原価を完全に分離した利益は算定しない。 |
| 通期会社予想の構造化 | 未確定 | 表紙・XBRLの同年度通期予想を安全に確定できない。原文を根拠欄に保持。 |
| ID／区分 | 開示日候補 | 資料名・位置 | 根拠内容 |
|---|---|---|---|
| 3471_B282_E00 / F1 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.1 PDF物理ページ | 2026年7月期の実績表。対象期間 2026-02-01～2026-07-31、投資法人、金額は百万円。 |
| 3471_B282_E01 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.4 PDF物理ページ | 物流賃貸市場については、堅調な物流施設需要が継続する中、首都圏を始めとした一部地域では、昨今のインフレに よる資材価格の高騰や労務費の上昇、金利上昇等を背景とした開発コストの増加により、新規供給は顕著な減少傾向に あり、需給バランスの改善や空室率の低下がみられます。 |
| 3471_B282_E02 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.4 PDF物理ページ | なお、当期末時点で本投資法人が保有する資産は49物件、取得価格合計5,725億円となっています。 |
| 3471_B282_E03 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.12 PDF物理ページ | ※１ 14,763,721 ※１ 16,000,278 その他賃貸事業収入 ※１ 1,016,507 ※１ 679,413 不動産等売却益 ※２ 3,957,577 － 営業収益合計 19,737,806 16,679,691 営業費用 賃貸事業費用 ※１ 8,117,829 ※１ 8,142,513 資産運用報酬 |
| 3471_B282_E04 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.4 PDF物理ページ | その結果、当期末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率は98.4％と、良好な水準を維持しています。 |
| 3471_B282_E05 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.8 PDF物理ページ | ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除 きます。 |
| 3471_B282_E06 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.5 PDF物理ページ | （次期の見通し） ①今後の運用方針及び対処すべき課題 本投資法人は、三井不動産及び伊藤忠商事とその連結子会社である伊藤忠都市開発と物流施設事業における戦略的 な協働関係を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を図ることを基本方針とし、次期以降も 更なる収益基盤の安定化を目的とした資産規模の拡大に加え、外部環境及び内部環境の変化にも対応することによ り、投資主価値の最大化を目指すとともに、安定的かつ効率的な財務運営を行います。 |
| 3471_B282_E07 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.16 PDF物理ページ | 00,000 12,900,000 長期借入金の返済による支出 △12,600,000 △5,900,000 利益分配金の支払額 △11,686,259 △10,544,476 利益超過分配金の支払額 △805 － 財務活動によるキャッシュ・フロー △23,687,065 1,455,523 現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 12,806,690 |
| 3471_B282_E08 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.12 PDF物理ページ | 6,759,362 営業外収益 受取利息 35,336 34,547 未払分配金戻入 626 553 その他 0 189 営業外収益合計 35,963 35,290 営業外費用 支払利息 |
| 3471_B282_E09 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.2 PDF物理ページ | １口当たり分配金 １口当たり 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金は 利益超過分配金 含まない） 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 2027年１月期 18,665 11.9 8,111 20.0 7,006 19.9 7,005 19.9 2,62 |
| 3471_B282_E10 / F2 | 2026-09-17 | 3471_Ｒ－三井不ロジパーク_2026年7月期 決算短信（REIT） 根拠資料｜物理P.7 PDF物理ページ | １口当たり分配金 １口当たり 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金は 利益超過分配金 含まない） 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 2027年１月期 18,665 11.9 8,111 20.0 7,006 19.9 7,005 19.9 2,620 |
| 計算 | 結果 | 式 | 入力・制約 |
|---|---|---|---|
| sales_delta | -3,058.0000百万円 | 当期実績 - 比較実績 | [{"value": 16679.0, "reported_yoy": -15.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / sales", "raw": "16,679"}, {"value": 19737.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / sales", "raw": "19,737"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| sales_yoy | -15.4937% | (当期実績 / 比較実績 - 1) × 100 | [{"value": 16679.0, "reported_yoy": -15.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / sales", "raw": "16,679"}, {"value": 19737.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / sales", "raw": "19,737"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| op_delta | -2,972.0000百万円 | 当期実績 - 比較実績 | [{"value": 6759.0, "reported_yoy": -30.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / op", "raw": "6,759"}, {"value": 9731.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / op", "raw": "9,731"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| op_yoy | -30.5416% | (当期実績 / 比較実績 - 1) × 100 | [{"value": 6759.0, "reported_yoy": -30.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / op", "raw": "6,759"}, {"value": 9731.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / op", "raw": "9,731"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| ordinary_delta | -3,150.0000百万円 | 当期実績 - 比較実績 | [{"value": 5844.0, "reported_yoy": -35.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / ordinary", "raw": "5,844"}, {"value": 8994.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / ordinary", "raw": "8,994"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| ordinary_yoy | -35.0233% | (当期実績 / 比較実績 - 1) × 100 | [{"value": 5844.0, "reported_yoy": -35.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / ordinary", "raw": "5,844"}, {"value": 8994.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / ordinary", "raw": "8,994"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| net_delta | -3,150.0000百万円 | 当期実績 - 比較実績 | [{"value": 5843.0, "reported_yoy": -35.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / net", "raw": "5,843"}, {"value": 8993.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / net", "raw": "8,993"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| net_yoy | -35.0272% | (当期実績 / 比較実績 - 1) × 100 | [{"value": 5843.0, "reported_yoy": -35.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / net", "raw": "5,843"}, {"value": 8993.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / net", "raw": "8,993"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| current_margin | 40.5240% | 当期営業利益 / 当期売上高 × 100 | [{"value": 6759.0, "reported_yoy": -30.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / op", "raw": "6,759"}, {"value": 16679.0, "reported_yoy": -15.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / sales", "raw": "16,679"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| prior_margin | 49.3033% | 比較営業利益 / 比較売上高 × 100 | [{"value": 9731.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / op", "raw": "9,731"}, {"value": 19737.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / sales", "raw": "19,737"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |
| margin_delta | -8.7793pt | 当期営業利益率 - 比較営業利益率 | [{"value": 40.5240122309491, "unit": "%", "formula": "当期営業利益 / 当期売上高 × 100", "inputs": [{"value": 6759.0, "reported_yoy": -30.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / op", "raw": "6,759"}, {"value": 16679.0, "reported_yoy": -15.5, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "実績表 / 2026年7月期 / sales", "raw": "16,679"}], "limitations": "表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。"}, {"value": 49.30333890662208, "unit": "%", "formula": "比較営業利益 / 比較売上高 × 100", "inputs": [{"value": 9731.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / op", "raw": "9,731"}, {"value": 19737.0, "unit": "百万円", "asset": "d7424e9d0b99bb5d703746e5a6082f35a0ca3f1d8289b8b91c33b341c0b01987", "page": 1, "source": "PDF表紙", "locator": "比較表 / 2026年1月期 / sales", "raw": "19,737"}], "limitations": "表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。"}] 表紙表示桁による計算。会計方針・連結範囲の変化は未調整。 |